L’estinzione del condominio è la cessazione della proprietà comune di un determinato bene da parte di più soggetti. Il condominio rappresenta la proprietà condivisa da diversi titolari, ai quali sono attribuite quote di proprietà.
La causa più comune di estinzione del condominio è la volontà dei proprietari di non far più parte di questa comunione. Tuttavia, non è l’unica.
Quando non è possibile procedere all’estinzione del condominio di comune accordo e il bene è indivisibile, la divisione avverrà mediante asta pubblica.
Cause dell’estinzione del condominio
Le cause sono stabilite nel Codice Civile, articoli 395-406.
Occorre anche considerare la Legge di Procedura Civile, qualora la divisione dei beni debba avvenire mediante asta giudiziale.
In linea generale, le cause di estinzione del condominio coincidono con quelle dell’estinzione del dominio, come abbandono, distruzione o usurpazione.
Tuttavia, il Codice Civile prevede alcune cause specifiche per il condominio:
Rinuncia dei diritti dei comproprietari a favore di uno di essi.
Vendita del bene a terzi e distribuzione del ricavato tra i membri della comunione.
Divisione della cosa comune: Ogni comproprietario può richiedere la divisione dei beni. È una procedura giudiziale; l’avvio della divisione di un bene comune comporta l’estinzione del condominio. Il risultato può essere:
Divisione materiale, costituendo una proprietà orizzontale.
Divisione economica, se il bene è indivisibile: uno dei proprietari mantiene la titolarità e gli altri ricevono un’indennità proporzionata alle quote.
Divisione mediante asta, se non c’è accordo tra le parti.
Estinzione del condominio di comune accordo
Può avvenire tramite accordo tra i comproprietari, scegliendo una delle forme previste: uno dei proprietari acquisisce le quote degli altri, oppure chi desidera uscire riceve un’indennità.
In alternativa, il bene può essere venduto e il ricavato distribuito tra i comproprietari secondo le rispettive quote.
I comproprietari che optano per un accordo devono:
Effettuare una valutazione del bene da dividere.
Stipulare pre-accordi sulla modalità di valutazione e impegnarsi ad accettarla.
La scrittura notarile di estinzione del condominio può essere redatta davanti a un notaio, pagando l’imposta corrispondente.
Nel caso in cui l’immobile sia la casa familiare di un matrimonio in fase di separazione o divorzio, l’estinzione del condominio deve essere inclusa nel convenio regolatore.
Se tale accordo è omologato dal giudice, esso costituisce, insieme alla sentenza, la scrittura di estinzione del condominio, senza necessità di pagare l’imposta sugli Atti Giuridici Documentati, a differenza del divorzio notarile.
Estinzione del condominio per via giudiziale
Se i comproprietari non sono d’accordo, sia sul prezzo sia sulla modalità di divisione, l’unica soluzione è ricorrere alla giustizia mediante domanda di divisione della cosa comune.
L’azione di divisione implica richiedere al tribunale:
L’estinzione del condominio, mediante attribuzione a ciascun proprietario della propria quota se il bene è divisibile.
In caso di bene indivisibile, vendita e distribuzione del ricavato tra i comproprietari.
Non esiste una procedura specifica prevista dalla legge per eseguire la sentenza di divisione, ma l’obiettivo è realizzare la divisione in modo rapido, senza ledere i diritti di nessuna delle parti.
Uno dei procedimenti più utilizzati è quello previsto dall’articolo 670 della Legge di Procedura Civile, che stabilisce la vendita all’asta pubblica del bene.
Documentazione necessaria:
Titoli di proprietà dei beni oggetto di scioglimento della comunione.
Documento d’identità (D.N.I.) dei comproprietari.
Se interviene una società, i poteri o la nomina degli amministratori vigenti.
Per gli immobili urbani: certificato del condominio che attesti il pagamento delle spese condominiali.
Riferimenti catastali dei beni (ultima ricevuta dell’IMU).
Indicazione se gli immobili sono locati.
Valore assegnato a ciascun bene.
Modalità di assegnazione dei beni ai comproprietari.
Modalità di pagamento delle spese dell’operazione: Notaio, Plusvalenza municipale (se immobili urbani).